案例八

案例八：

基本案情：

申请人：某物业服务有限公司

被申请人：某市综合行政执法局

第三人：某宾馆

第三人：某公寓业委会

申请人对被申请人向某宾馆颁发《户外广告设施设置许可证》的具体行政行为不服，向行政复议机关申请行政复议。

申请人认为，2011年10月8日，营业地址在某公寓三楼的某宾馆向被申请人提出申请，在三楼外墙楼标处设置户外广告设施，被申请人作出《行政许可（审批）决定书》予以同意，并于同年10月26日向某宾馆颁发《户外广告设施设置许可证》。某宾馆根据该许可证，未经某物业服务有限公司和某公寓业委会同意，将悬挂在某公寓三楼外墙的公寓楼标拆除，准备设置宾馆广告牌。申请人认为广告牌设置位置与楼标位置重叠，请求行政复议机关依法撤销被申请人作出的《户外广告设施设置许可证》。

被申请人认为，某宾馆申请材料齐全，申请设置户外广告设施符合法定条件、标准。根据某宾馆提供的《商品房买卖合同》和某投资有限公司出具的证明，可以认定某宾馆享有该公寓三楼房屋外墙广告位的使用权，根据《行政许可法》的相关规定，被申请人依法作出行政许可决定，发给某宾馆许可证，事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，请求行政复议机关予以维持。

行政复议机关认为，被申请人作出的《户外广告设施设置许可证》批准某宾馆在某公寓三楼外墙楼标位置悬挂广告牌，致使广告牌设置位置与楼标位置重叠，侵犯了某公寓全体业主行使在先的合法使用权。被申请人作出许可证所依据的申请材料，不能作为认定某宾馆对某公寓三楼外墙广告位具有使用权的依据。被申请人在对某宾馆户外广告行政许可申请进行审查时和作出行政许可决定前，没有对利害关系人履行相应的告知义务，未履行法定程序，不符合《行政许可法》第三十六条“行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可事项直接关系他人重大利益的，应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见。”和第四十七条第一款“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证。”的规定。根据《行政许可法》第六十九条以及《行政复议法》第二十八条第一款第（三）项的规定，应依法撤销被申请人颁发的《户外广告设施设置许可证》。

2012年1月17日，行政复议机关向被申请人下发《行政复议意见书》，要求被申请人自行撤销2011年10月26日作出的《户外广告设施设置许可证》，2012年2月28日，被申请人自行撤销了原行政许可行为。

焦点案情评析：

一、被申请人批准某宾馆设置广告牌是否合法

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；……”该解释第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”据此，建筑物外墙属共有部分，由全体业主共同所有和使用；业主可以无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分，但其前提条件是：1.基于专有部分特定使用功能的合理需要；2.不违反法律、法规和管理规约；3.不损害他人合法权益。

某公寓三楼外墙的楼标悬挂有近十年时间，一直被某公寓全体业主所默认，也被本案的第三人某公寓业委会所认可，在某公寓三楼外墙悬挂楼标应视为某公寓全体业主对共有部分的合法使用。某宾馆申请《户外广告设施设置许可证》，在公寓楼标的位置悬挂“某宾馆”广告牌，与楼标位置重叠，损害全体业主对某公寓三楼外墙的行使在先的合法使用权，不符合上述第3项前提条件。因此，被申请人的具体行政行为不合法。

二、被申请人作出行政许可所依据的申请材料是否存在瑕疵

某投资有限公司与某宾馆经营者签订的《商品房买卖合同》第十七条第二款约定：“该商品房所在楼宇的外墙面归出卖人所有”。该条款违反《物权法》、《物业管理条例》、《海南经济特区物业管理条例》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于建筑物外墙权属归全体业主共有、处分建筑物共有部分应当由全体业主共同决定等规定。除非事后取得全体业主追认，否则单个业主无权就共有部分进行处分。虽然双方签订的《商品房买卖合同》对全体业主共有外墙面的使用权做出处分，却不能举证证明该处分得到全体业主的同意或追认，因此该约定条款应认定为无效。出卖人某投资有限公司作出同意某公寓三楼外墙归某宾馆使用的证明亦属无效。

三、某物业服务有限公司是否是本案的适格申请主体

行政复议的适格申请人是与具体行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，既包括行政相对人，也包括其他利害关系人。某物业服务有限公司基于《物业管理服务委托合同》和《业主公约》的授权委托，对某公寓建筑外墙等业主共有部分行使管理权。被申请人作出的《户外广告设施设置许可证》不仅侵犯了某公寓全体业主的所有权和使用权，而且妨害了某物业服务有限公司的管理权。该公司虽然不是本案许可事项的行政相对人，但与涉案具体行政行为存在法律上的利害关系，是适格的申请主体。

发布人：巩兰新

审核人：吴梅宁